HoREA: Tiền sử dụng đất vẫn là gánh nặng và tạo ra cơ chế “xin-cho”

.

Đặc biệt, liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất, HoREA cho rằng theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. 

HoREA cũng cho biết, UBND TP Hồ Chí Minh đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017, và đã phân công Ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. 

Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp hàng tuần (chủ đầu tư được mời tham dự) và giải quyết rất hiệu quả công tác xác định tiền sử dụng đất dự án. Nhưng vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục xử lý. 

Cụ thể, trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi "đủ điều kiện" trình ra Hội đồng, HoREA đề nghị tính giá bán căn hộ và doanh thu dự án phù hợp với thực tế thị trường luôn dao động, có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường và các yếu tố khác hình thành doanh thu, trên cơ sở chỉ số giá bình quân của khu vực, chứ không chỉ căn cứ vào giá giao dịch thành của một thương vụ đơn lẻ.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị không tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô-tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) vào doanh thu dự án, vì đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư. Hiện nay vẫn tính doanh thu này trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% (quá lý tưởng và phi thực tế).

Đồng thời, đề nghị tính giá cho thuê diện tích thương mại, dịch vụ phù hợp với thực tế thị trường dao động. Cách tính doanh thu này cần dựa theo "giá trị hiện tại ròng" (Net Present Value). Hiện nay, doanh thu này được tính trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% (quá lý tưởng và phi thực tế).

HoREA cũng cho rằng cần điều chỉnh cách tính chi phí đầu tư hạ tầng hiện nay khoảng 660.000 đồng/m2 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố là quá thấp so với chi phí thực tế bình quân của doanh nghiệp khoảng 1,9 triệu đồng/m2. 

Ảnh minh họa.

Cùng với đó, phải điều chỉnh cách tính giá trị suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng của thành phố hiện đang thấp hơn khoảng 10-15% so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng gây thiệt hại cho doanh nghiệp. 

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án. Bởi vì hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí bồi thường thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. 

Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai khi nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Phần chi phí không được khấu trừ này không được tính vào chi phí doanh nghiệp nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. 

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét thông qua Tờ trình của Liên Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, có tính đến các đề xuất trên đây của Hiệp hội, để sớm có văn bản kiến nghị với Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, chấp thuận cho thành phố được áp dụng một số nguyên tắc, tiêu chí thẩm định phương án giá đất theo giá thị trường. 

Đối với dự án tạm nộp tiền sử dụng đất, HoREA đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính sớm xác định tiền sử dụng đất phải nộp để chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước và để đủ điều kiện làm sổ đỏ cho người mua nhà. 

Đối với dự án được tạm giao đất, theo Hiệp hội BĐS TP HCM, từ năm 2005 trở về trước, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành các quyết định tạm giao đất. Trong đó, quy định sẽ giao đất chính thức khi chủ đầu tư thực hiện xong các bước chuẩn bị đầu tư. Đến nay, vẫn còn nhiều dự án được tạm giao đất nhưng vẫn chưa được giao đất chính thức. 

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, đề xuất thành phố giải quyết các trường hợp này, có tính đến thời điểm lịch sử của dự án để giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện và doanh nghiệp không phải làm lại thủ tục công nhận chủ đầu tư. 

 
Hải Lan

Theo SHTT

Nguồn: kinhdoanhnet.vn